Evidentemente, si vas a iniciar una hipoteca, no te queda mas remedio que hacer una sola cosa que es la apertura de la hipoteca, pero si ya la tienes o vas a tenerla y la quieres cambiar o mejorar, merece la pena hacer cuentas en todos los supuestos posibles para ver en que caso es mas economico ahorrando gastos de notarios, gestorias y demas.
Porque la gracia de las hipotecas yo creo que no esta tanto en los intereses que ya pagas todos los meses, la gracia esta en las comisiones x o y de esto y lo otro, los impuestos y los gastos varios que al final hacen que te lo pienses mucho antes de pedir cambiar nada de como esta.
Una opcion que existe es la novacion, en ella se mejoran las condiciones de la hipoteca sin tocar el importe de la misma (tipo de interes, etc.), lo que viene a salir en cuanto a gastos por unos 300 euros. Si hay que cambiar el capital, entonces depende de este para poder hacer calculos, pero puede ir en una hipoteca de unos 120.000 euros por unos 700. Pero esto es unicamente un cálculo por encima, habria que pararse a calcularlo con exactitud en cada caso en particular.
Otra opcion es cancelar y abrir una nueva en el caso de querer trasladarla, pero en este supuesto hay que contar con los gastos de cancelacion, la comision de cancelacion del banco y el impuestito de marras que tambien se lleva un pellizco* y de nuevo gastos de apertura, comision de apertura, tasacion del nuevo banco y el dichoso impuesto. El precio total de gastos depende del capital del que se este hablando, pero al medio millon de las antiguas pesetas se llega rapidamente.
La siguiente opcion es subrogar, es decir, llevarse la hipoteca tal como esta a una nueva entidad si nos mejora la oferta que tenemos con la actual. En este caso los gastos serian los administrativos (notario, gestoria, etc.) de subrogacion, la comision por subrogacion del banco anterior, la tasacion del nuevo banco, pero nos ahorramos tener que pagar el impuesto de actos juridicos documentados. De nuevo todo depende del capital del que se hable, pero habitualmente sale mas economico que el caso anterior.
Ahorrarse gastos de este tipo es muy complicado, normalmente y salvo rara excepcion que yo no conozco, los bancos no aceptan una tasacion que no sea la suya propia, por lo que si pides una oferta en firme a tres bancos, vas a tener que pagar tres tasaciones distintas aunque sea en el mismo mes. Por otra parte, los gastos de gestoria tampoco son facilmente eludibles y no vale decir que ya llevas y traes tu los papeles de aqui a alla y te haces cargo de ellos ahorrandote contratar gestoria.
Tambien es muy complicado saber a cuanto ascienden los gastos hasta que no te dicen las cosas definitivamente. La gente suele informarte en un primer acercamiento "redondeando", es decir, pongamos que los gastos son 1000 o son 500, cuando igual son 350 o 680 realmente, pero hasta que no ves las liquidaciones, facturas, etc. no sabes exactamente cuanto es. Da igual en un caso en el que sobre el dinero o la operacion sea sencilla, pero en otro donde se apure al maximo con el dinero o haya que calcular subrogaciones, cancelaciones, etc. lo de los gastos fastidia bastante porque no se puede asegurar nada a priori sobre los mismos.
Hay otro aspecto que comentan por ahi, que no se si sera o no cierto, pero que las tasaciones y las gestorias que pueden tener un precio variable son las que equilibran en algunos casos ofertas mas bajas de lo habitual. Por lo que tambien hay que tener cuidado con esto, no vayamos a pedir una hipoteca que nos convenga y luego la gestoria o la tasacion sean muy caras respecto al resto de entidades.
* nota a posteriori, parece que el impuesto se genera a partir de una nueva escritura que hay que realizar, la de cancelacion, para poder levantar la hipoteca del registro, y que como en todo acto documentado hay que pagar un impuesto.
