un nuevo weblog sobre ahorro e inversion

Aparece un nuevo weblog acerca de temas que pueden estar relacionadas con los visitantes de estas paginas, el ahorro y la inversion.

http://todoinversion.blogspot.com

hipotecas a muchos años

Bueno, pues la hipoteca a muchos años, si realmente hay que pagar todas las cuotas, desde luego que es un palo.

Pero tambien existe el caso de hipotecas que pueden pagarse sin pasar apuros en 25 o 30 años para las que puede ser interesante alargar el tiempo con la intencion de que la cuota quede mas baja, y luego ir amortizando parcialmente de forma que el pago lleve el mismo ritmo que otra de menos tiempo, pero con la ventaja de que la obligacion de pago mensual es menor y si un mes o una temporada por lo que sea no se puede amortizar al ritmo de una de menor tiempo, no pasa nada ya que la cuota que obligatoriamente hay que pagar es menor.

Sobre todo pienso en personas que saben que durante la vida de la hipoteca van a tener nuevos gastos mensuales importantes, como por ejemplo hijos, y que quiza ahora se pueden permitir una cuota mas alta pero luego van a ir con el agua al cuello.

Si se opta por esta formula es fundamental que no te cobren por anticipar amortizaciones para poder hacerlo a tu ritmo, incluso todos los meses como un pago mas si asi te organizas mejor, y ser muy disciplinado en cuanto a las amortizaciones que uno se fije para intentar llevarlas a cabo puntualmente y no que al verse con dinero, el hipotecado sienta tentaciones de gastarlo en un viaje o cualquier otro fin no imprescindible para el que no estaba destinado.

que te expliquen todo lo que hay

Cuando vas a pedir una hipoteca, habitualmente las personas de los bancos o las financieras hacen como en las inmobiliarias, te ofrecen uno o dos productos como mucho, supongo que en la mayoria de casos pensando que es lo mas adecuado a tus posibilidades y caracteristicas y quiero pensar que en una minoria de casos por otras razones.

El caso es que puede ocurrir que a ti particularmente te guste o te convenga personalmente un tipo de hipoteca que no responde con tu perfil exactamente, por ejemplo, si puedes pagar la cuota bien a 30 años, rara vez te van a ofrecer de primeras una hipoteca a 35. Por lo que puedes salir de alli sin saber que existe esa posibilidad que a ti particularmente te viene bien porque tienes pensado en cuanto cojas la hipoteca hacer no se que que tambien te va a suponer un interesante gasto mensual y cuanto menos pagues de hipoteca aunque sea a mas años mejor.

Por eso el consejo es que si tienes alguna idea de lo que prefieres, no salgas del establecimiento en cuestion sin preguntar si lo tienen, y si no, no te quedes solo con la hipoteca que te digan, ya que habitualmente tienen varios tipos en cada banco.

Una ayuda puede ser antes de ir a pedirla, mirar esa entidad por Internet, para ver si tiene ofertas concretas y hacerte una idea de lo que puede haber por si quieres preguntar por algo determinado que en primera instancia no te ofrecen.

calculadoras de gastos de hipotecas

Hay muchas por la red, pero creo que en Caja España estan las más practicas, todas en una misma pagina (los links a cada uno de los calculos estan a la derecha de esta pagina)

comparador de hipotecas

En la web de Expansion (el periodico economico) hay un completo comparador de hipotecas

los tipos de interes no seguiran subiendo continuamente

O al menos eso es lo que cuenta Trinchet , que no ha sido el inicio de una escalada continua de subidas y que no nos agobiemos.

No sera una escalada pero supongo que al año que viene por estas fechas andaremos por el 2,75 o 3%. Solo con que suba otro medio punto a mitad de año que viene, ya nos pondriamos en estos porcentajes.

Esperemos que de subir, la cosa se quede ahi, tanto los que tenemos piso, como quienes no lo tienen ya que aunque parezca una tonteria, les resta tambien solvencia financiera a la hora de meterse en un piso que este al limite de sus posibilidades (que con los precios en los que andamos, no son ni uno ni dos).

influencia moderada de la subida del euribor

Aunque ha sido una subida importante si nos fijamos en las referencias anteriores de este indice, va a afectar en unos aproximadamente 20 euros mensuales a cada hipotecado (depende, claro esta, del total de la hipoteca).

Las asociaciones de consumidores todavia no dan la voz de alarma y comentan que aun son asumibles por las familias...

Ya veremos a fines de 2006 lo asumible que es todo si se cumplen las previsiones, ya que aunque se cumplan las mas optimistas sobre la vivienda (bajada de precios), al tener que asumir mas intereses en la hipoteca, las condiciones de acceso seran mas duras y un mismo sueldo no podra comprar los mismos precios que ahora, esperemos que bajen bastante pisos para que la gente al menos pueda acceder como minimo al nivel de hace dos meses.

operaciones sin telefonos por medio?

Bueno, esto es solamente una reflexion de domingo, pero si te paras a pensar es muy complicado llevar esto de las hipotecas y los pisos unicamente por Internet, no porque no se pueda, sino porque lo primero que te piden es el telefono... sobre todo el tema de las hipotecas.

Recuerdo especialmente mis tratos con las entidades de intermediacion de hipotecas, las que abundan por Internet, que habitualmente te dan las siguientes opciones: o un telefono para que llames, o un formulario para rellenar con tu telefono y ellos te llaman... aunque solo sea para presentarles un caso en general, una primera aproximacion... salvo de una de estas entidades yo no llegue nunca a recibir un mail, fueron todo llamadas, total para plantear una primera situacion para ver si me hacia idea de cuanto podian luego darme y ver que rango de pisos podia mirar...

Con lo bien que viene Internet para contactar a la vez con muchos sitios y poder agilizar tramites y conocer ofertas en mucho menos tiempo, pero igual ese es el problema, no lo se...

nuevo weblog

He creado un weblog para ayudar a las personas que empiezan tanto como compradores como vendedores a buscar lugares donde pueden encontrar anuncios de pisos, logicamente si sabes un poco de que va el tema, no lo necesitas, pero mucha gente empieza desde 0 y en ese momento uno no tiene ni idea de por donde empezar a mirar.

http://dondebuscarpiso.blogspot.com

lo que puedo pagar...

... puede no ser lo mismo que lo que los bancos consideren que puedes pagar, asi que mucho cuidado a la hora de hacer los primeros calculos sin haber ido a un banco todavía.

Si se va a justificar como ingreso una renta de trabajo regular (lo tipico, las nominas de un contrato laboral) no hay mayor problema que el intentar calcular como calcula un banco, es decir, en general, no pasarse del 35-40% de los ingresos como reserva para la cuota de la hipoteca. Hay excepciones y todo es negociable, pero en general, para tener una idea, esta seria la referencia.

Es probable que si no tienes gastos nada mas que los normales de una casa, en tus cuentas veas que puedes destinar mas a la vivienda, pero normalmente nadie se fija en tu tren de vida ni te preguntan si viajas o no a menudo o si sales de copas los fines de semana, asi que gastes mas o menos en principio el baremo sera el mismo.

El problema viene si tienes por ahi ingresos regulares o no regulares, que para ti son mas seguros que tu propio trabajo, pero que son dificilmente justificables como tal (empresas que te deben un dinero y tu sabes con seguridad que te pagaran, participacion de familiares en la hucha del piso, oportunidades de trabajo que sabes que continuaran saliendo pero de forma irregular, etc.). En principio estos ingresos no van a servir para nada, y menos el horizonte de ingresos que todavia no se ha producido, por muy seguros que sean. La unica oportunidad que conozco de que puedan tenerse en cuenta es que tengan un historial demostrable de mediana regularidad (por ejemplo una colaboracion en determinado sitio que se produce solo 15 dias al año, o un plazo mas o menos regular de ingresos de deudas, etc.) que permita asegurar con cierta base que se pueden seguir produciendo.

Pero para ingresos del tipo es que me va a salir un trabajo que cobrare mucho dinero, yo no conozco ningun caso en el que se haya tenido en cuenta como renta de trabajo.

A veces resulta bastante peculiar este tema, porque tal y como estan los trabajos, tu puedes ir con cinco años de trabajo en el mismo sitio que te computan mas que una ayuda de tu entorno, siendo que igual del trabajo te echan mañana y tu entorno seguramente te sera mas fiel que tu jefe... pero las cosas son asi.

Por eso advierto que mucho cuidado a la hora de echar cuentas y dar por buenos ingresos que aunque tu puedas poner la mano en el fuego y jurar por lo mas sagrado que se produciran, aqui lo que valen son los papeles y las demostraciones palpables. No vaya a ser que empieces a buscar segun tus calculos y te encuentres luego que una parte de tus ingresos no se tienen en cuenta por los bancos y cuando ya has visto el piso que quieres te quedas sin el.

suben los tipos de interes en la zona euro

El Banco Central Europeo en su reunión de hoy ha decidido subir los tipos de interés de la zona euro en un cuarto de punto hasta el 2,25%

sube el euribor en noviembre

Malas noticias para quienes tienen hipotecas referenciadas al euribor, ha vuelto a subir en noviembre y se coloca en un 2,684%

cuanto es la comision de subrogacion, el 1% o el 0,5%?

Depende del año en que se firmara la primera hipoteca. Para que no haya malentendidos copio el fragmento de BOE donde lo pone y que cada uno saque sus conclusiones

Extraido de: MAP
Real Decreto-Ley 2/2003, de 25 de abril, de medidas de reforma económica.

Disposición adicional única.
En las subrogaciones que se produzcan en los préstamos hipotecarios a interés variable concertados a partir de la entrada en vigor del presente Real Decreto-ley, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.1 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios, y aunque no conste en los mismos la posibilidad de amortización anticipada, la cantidad a percibir por la entidad acreedora en concepto de comisión por la amortización anticipada de su crédito se calculará sobre el capital pendiente de amortizar, de conformidad con las siguientes reglas:
1º Cuando se haya pactado amortización anticipada sin fijar comisión, no habrá derecho a percibir cantidad alguna por este concepto.
2º Si se hubiese pactado una comisión de amortización anticipada igual o inferior al 0,50 por 100, la comisión a percibir será la pactada.
3º En los demás casos, la entidad acreedora solamente podrá percibir por comisión de amortización anticipada el 0,50 por 100, cualquiera que sea la que se hubiere pactado. No obstante, si la entidad acreedora demuestra la existencia de un daño económico que no implique la sola pérdida de ganancias, producido de forma directa como consecuencia de la amortización anticipada, podrá reclamar aquél. La alegación del daño por la acreedora no impedirá la realización de la subrogación, si concurren las circunstancias establecidas en la presente Ley, y sólo dará lugar a que se indemnice, en su momento, la cantidad que corresponda por el daño producido.

jueves dia S de subida

Se espera que el 1 de diciembre el BCE mueva ficha y suba ligeramente el tipo de interes. Vamos a ver que pasa.

ya ni para heredar

Los herederos cazafortunas que se las prometian muy felices esperando la herencia de ese tio o primo soltero que nunca conocieron, lo tienen un poquito mas complicado con el nuevo boom de las hipotecas inversas.

Este producto consiste en que los propietarios de patrimonio libre de cargas mayores de una determinada edad (70 o 75 años habitualmente en adelante) pueden complementar su jubilacion obteniendo una renta extra a cargo de su vivienda o inmueble en propiedad. Conservan la titularidad de la vivienda hasta su fallecimiento, por lo que ellos no deben preocuparse de nada, pero si sus herederos que tendran un plazo limitado para recuperar la vivienda abonando las rentas que disfruto el anciano a traves de una hipoteca normal, o recuperar dinero vendiendo la vivienda supongo que para cancelar deudas con el banco... En fin, que ser heredero en estas condiciones puede ser un pequeño palo.

Ademas parece que se va a potenciar fiscalmente y a incluir subvenciones y medidas de rebaja de gastos de gestiones ya que, a fin de cuentas, es un medio para aliviar las arcas del Estado en lo referente al tema de las pensiones.

Esto me lleva a pensar que la bajada de los pisos no debe estar tan proxima cuando los bancos se arriesgan a ampliar su parque de viviendas en los casos en los que los herederos no puedan/quieran afrontar los gastos o no existan herederos. Algo de negocio le seguiran viendo a medio plazo al tema de la vivienda porque sera su manera de recuperar la renta pagada al jubilado...

la carencia en las hipotecas

Hay que tener en cuenta que durante los periodos de carencia se suele pagar solamente intereses, lo que viene muy bien porque baja la cuota durante ese tiempo pero muy mal porque realmente no estas haciendo nada en cuanto a liquidar la hipoteca, en la que sobre todo es importante quitarse capital de encima puesto que es el que genera los intereses.

Asi que si no es por necesidad, yo no aconsejaria periodos de pago de intereses unicamente ya el capital sigue alli integro generando mas intereses

cada vez mas hipotecas a mas tiempo

A Deutsche Bank, La Caixa, etc. se une ahora Caja Madrid que tambien saca su hipoteca a 40 años, con posibilidad de carencia

que hipoteca es mejor?

Todo el mundo nos preguntamos cual es la mejor hipoteca del mercado, pero eso depende de las prioridades y necesidades de cada hipotecado. Unos preferiran el largo plazo por encima de todo, otros el bajo interes, otros la posiblidad de carencia... depende de muchas circunstancias, si la hipoteca es nueva o se traslada de otra entidad, etc.

Ni siquiera se puede afirmar a que interes puede considerarse buena o mala, porque dentro de unos limites depende de cada sucursal aplicar unas ventajas u otras segun el perfil del cliente, el tanto por ciento de hipoteca que se solicita respecto al bien hipotecado, lo que ya se haya pagado, las necesidades de captar nuevas hipotecas de la sucursal y un sinfin de factores que es muy dificil controlar.

Asi que solamente me limitare a dar una serie de consejos de lo que particularmente me parece util a la hora de solicitar una hipoteca, por si a alguien le sirve:

1. No todas las sucursales, por ser del mismo banco, tienen los mismos criterios. Internamente no se como trabajaran, pero si que puede ocurrir que vas a dos sucursales distintas y te dan dos ofertas similares pero con ciertos cambios (una pequeña rebaja en el interes, un plazo algo mayor, etc.). Imagino que tendra que ver con la evaluacion de riesgo y cosas por el estilo, pero el caso es que si un tipo de hipoteca interesa, merece la pena darse una vuelta por varias sucursales porque se pueden lograr mejoras en las condiciones.

2. Parece ser que un capital mas o menos apetecible para los bancos es alrededor del 65-70% del valor del piso. Este porcentaje les permite por una parte asegurarse un 30-35% ya libre de cualquier carga y por otro lado la hipoteca sigue siendo bastante interesante en cuanto a intereses que pueden ganar.

3. En un mismo caso, parece que un piso nuevo da bastantes menos problemas a la hora de pedir hipoteca que uno usado, aunque incluso el nuevo tenga prestaciones algo menores. Esto puede ser obvio para algunas personas, pero para los que no conocemos como funciona esto, no lo es tanto.

4. Hay dos opciones para quienes no pueden permitirse pagar una cuota astronomica al mes que deberian estudiarse, una son las hipotecas crecientes, en las que se paga mas hipoteca al principio que al final, esto puede permitir un desahogo interesante al principio mientras se intenta lograr aumentar la renta familiar; y por otro las hipotecas a 35 o 40 años, que no quiere decir que tengas que estar todo ese tiempo con ella, puedes amortizar antes y finalizarla cuando puedas, pero la cuota mensual que te obligas a pagar es menor.

5. Sobre las hipotecas a muchos años, no siempre es para menores de 30 o 35 años, algunas entidades permiten a personas de mas edad pedirlas, y les basta con que solo uno de los hipotecados cumpla esta condicion.

6. Aunque de pereza o pienses que tienes muy claro que hipoteca pedir, no esta de mas, en la medida de las posiblidades de cada cual, "patearse" todas las entidades posibles porque son fuente de conocimiento. En algunos sitios en cuanto te ven la pinta no te hacen ni caso, pero en otros tienen mas interes en hacerte la hipoteca y se paran a darte todo tipo de explicaciones, varias opciones para ahorrarte dinero, comentarte clausulas de tu contrato, etc., con lo que te vas enterando de unas cosas y otras aparte del tema de la hipoteca en cuestion.

7. Una de las formulas "magicas" para los que no tenemos capacidad de negociacion por rentas u otros motivos, es ir consiguiendo poco a poco mejorar las ofertas. Se toma la mas atractiva como referencia, se va al banco, se espera a que digan su oferta (por si mejora la que ya tenemos) y si es peor que otras, se explica que ya tienes una mejor en la que te ofrecen esto y lo otro y a ver si visto el panorama te la mejoran. A veces cuela y otras no, pero cuando funciona, ya tienes una mejor oferta con la que negociar en otro sitio, y asi poco a poco...

8. Merece la pena hacer todos los calculos necesarios lo mas exactos posibles sobre supuestos, a veces lo que a primera vista parece mas barato, luego resulta que es mas caro y al reves.

sube el interes del Banco Central Europeo en diciembre

Eso ha dicho el presidente del BCE, asi que se supone que las hipotecas daran un pequeño salto hacia arriba para ponerse a la altura

los gastos de novaciones, subrogaciones, cancelaciones, aperturas

Evidentemente, si vas a iniciar una hipoteca, no te queda mas remedio que hacer una sola cosa que es la apertura de la hipoteca, pero si ya la tienes o vas a tenerla y la quieres cambiar o mejorar, merece la pena hacer cuentas en todos los supuestos posibles para ver en que caso es mas economico ahorrando gastos de notarios, gestorias y demas.

Porque la gracia de las hipotecas yo creo que no esta tanto en los intereses que ya pagas todos los meses, la gracia esta en las comisiones x o y de esto y lo otro, los impuestos y los gastos varios que al final hacen que te lo pienses mucho antes de pedir cambiar nada de como esta.

Una opcion que existe es la novacion, en ella se mejoran las condiciones de la hipoteca sin tocar el importe de la misma (tipo de interes, etc.), lo que viene a salir en cuanto a gastos por unos 300 euros. Si hay que cambiar el capital, entonces depende de este para poder hacer calculos, pero puede ir en una hipoteca de unos 120.000 euros por unos 700. Pero esto es unicamente un cálculo por encima, habria que pararse a calcularlo con exactitud en cada caso en particular.

Otra opcion es cancelar y abrir una nueva en el caso de querer trasladarla, pero en este supuesto hay que contar con los gastos de cancelacion, la comision de cancelacion del banco y el impuestito de marras que tambien se lleva un pellizco* y de nuevo gastos de apertura, comision de apertura, tasacion del nuevo banco y el dichoso impuesto. El precio total de gastos depende del capital del que se este hablando, pero al medio millon de las antiguas pesetas se llega rapidamente.

La siguiente opcion es subrogar, es decir, llevarse la hipoteca tal como esta a una nueva entidad si nos mejora la oferta que tenemos con la actual. En este caso los gastos serian los administrativos (notario, gestoria, etc.) de subrogacion, la comision por subrogacion del banco anterior, la tasacion del nuevo banco, pero nos ahorramos tener que pagar el impuesto de actos juridicos documentados. De nuevo todo depende del capital del que se hable, pero habitualmente sale mas economico que el caso anterior.

Ahorrarse gastos de este tipo es muy complicado, normalmente y salvo rara excepcion que yo no conozco, los bancos no aceptan una tasacion que no sea la suya propia, por lo que si pides una oferta en firme a tres bancos, vas a tener que pagar tres tasaciones distintas aunque sea en el mismo mes. Por otra parte, los gastos de gestoria tampoco son facilmente eludibles y no vale decir que ya llevas y traes tu los papeles de aqui a alla y te haces cargo de ellos ahorrandote contratar gestoria.

Tambien es muy complicado saber a cuanto ascienden los gastos hasta que no te dicen las cosas definitivamente. La gente suele informarte en un primer acercamiento "redondeando", es decir, pongamos que los gastos son 1000 o son 500, cuando igual son 350 o 680 realmente, pero hasta que no ves las liquidaciones, facturas, etc. no sabes exactamente cuanto es. Da igual en un caso en el que sobre el dinero o la operacion sea sencilla, pero en otro donde se apure al maximo con el dinero o haya que calcular subrogaciones, cancelaciones, etc. lo de los gastos fastidia bastante porque no se puede asegurar nada a priori sobre los mismos.

Hay otro aspecto que comentan por ahi, que no se si sera o no cierto, pero que las tasaciones y las gestorias que pueden tener un precio variable son las que equilibran en algunos casos ofertas mas bajas de lo habitual. Por lo que tambien hay que tener cuidado con esto, no vayamos a pedir una hipoteca que nos convenga y luego la gestoria o la tasacion sean muy caras respecto al resto de entidades.

* nota a posteriori, parece que el impuesto se genera a partir de una nueva escritura que hay que realizar, la de cancelacion, para poder levantar la hipoteca del registro, y que como en todo acto documentado hay que pagar un impuesto.

Hipotecas a 40 años

Como cada vez estan subiendo mas los pisos, mas las hipotecas, y mas todo, empiezan a generalizarse las ofertas de hipotecas a 40 años (para menores de 35 años las que he visto pero parece que ya van a ampliar a menores de 40) que evidentemente reducen la cuota considerablemente.

Algunas incluyen periodos de carencia al principio, o posibilidad de dejar para el final un interesante porcentaje de la hipoteca.

Normalmente en los propios bancos te desaconsejan estas hipotecas tan amplias, diciendote que logicamente pagas mas interes, pero claro, yo supongo que eso es si realmente cumples los 40 años de hipoteca y no vas amortizando aparte dinero, porque mucho mas comodo me parece tenerla en principio al mayor tiempo posible y obligarte tu mismo a amortizar anualmente como si fuera de menos años, para cancelar antes, que si un año no puedes no pasa nada realmente grave, que no a verte obligado a pagar unas cuotas mas altas en una de 20 o 30 años, que si un dia no puedes pagar, ahi si que esta el problema.

Pero parece que la cosa no debe ser tan facil porque si no todo el mundo se tiraria a intentar ampliar los años a toda costa y no veo que sea asi...

subida de los tipos de interes

Cada vez hay mas noticias acerca de la previsible subida de los tipos de interes durante 2006 alrededor de un 0,5%. Si esto es asi afectara a las hipotecas variables, que ahora mismo son un gran porcentaje, encareciendo aun mas las cuotas mensuales, aunque segun los estudios esta subida todavia seria asumible por las familias.

Asi que no hay que perder de vista la evolucion del euribor y tener en cuenta que para las hipotecas que añaden un tanto por ciento mas elevado a este indice puede ser casi insostenible el pago de la cuota mensual. Buen momento para ir buscando otras ofertas y cambiarse a alguna de ellas.

otro weblog que te puede interesar

Si estas aqui porque te interesan las hipotecas, es posible que tambien te interesen otros aspectos relacionados con la compra de un inmueble. Puedes visitar

Comprar un piso: http://comprarunpiso.blogspot.com

Quiza encuentres alguna idea o consejo que te pueda ayudar en tus pesquisas.

dos opciones muy agradables

De: http://www.20minutos.es.
Los jóvenes optan a deuda de por vida o a un minipiso
5-10-2005

El artículo que cualquiera que tenga interés puede consultar viene a decir, que al menos en Aragón, y como media (que luego está el montón de gente por debajo de la media) si vas a comprarlo tu solo puedes gastar 92.108 euros, y si son dos personas quienes compran 135.015El artículo sigue con más datos interesantes, por lo que recomiendo consultarlo.O sea, de momento olvidate de tener un piso con ascensor porque por ese precio aquí al menos en Zaragoza capital no lo encuentras nada más que a partir de 25 millones y con muchísima suerte y algún pero que otro. Y si lo quieres reformado y que no se caiga de viejo el edificio, también olvídate de algunas zonas, muy normales, no me refiero a los barrios más caros.Y por supuesto más de 60 mt. cuadrados difícil por estos precios si el piso está medianamente en condiciones.Así que nada, que conviertan los trasteros en pisos como vi que vendían el otro día no sé si en Madrid o Barcelona, un piso de 9 mt., ya se hizo con las oficinas y despachos que se vendían como pisos, pues ahora los trasteros, que también se les puede sacar unos milloncejos...

el endeudamiento familiar

Cada vez crece más la preocupación de los distintos estamentos financieros por el crecimiento exagerado que está experimentando el endeudamiento familiar, y desde luego no es por el precio de las patatas ni de las acelgas... efectivamente, el precio de la vivienda está afectando a bastantes indicadores económicos, y el caso del endeudamiento familiar no es una excepción. La última novedad es que parece que últimamente se ha detectado que con los ahorros no se pueden pagar las deudas en un número considerable de familias, o dicho de otro modo, esas informaciones de que las familias necesitan un x% de su sueldo para amortizar los créditos, préstamos, etc. , en un número de familias que cada vez es mayor ya ni eso, ya ni con todo lo que sobra después de esos lujos de comer y vestirse, se pueden amortizar las deudas. Así que lo único que faltaria para rizar el rizo es que el euribor de un buen subidón en unos meses y que los intereses de las hipotecas también vayan al alza, así ya nos vamos todos a la quiebra y los bancos se convierten en almacenes de pisos mas que entidades financieras. Yo es que no se, todos hablan mucho pero aqui nadie pone ninguna medida realmente efectiva para que esto se modere un poco, asi podemos estar años y años...

como calculan el limite de hipoteca los bancos

Pues la verdad, no lo se, porque no tengo ni idea de economía, pero puedo contar como he visto calcular sobre la marcha en la mayoria de casos las condiciones de las hipotecas. Imagino que el método no es muy fiable porque hasta que no presentas los papeles, y te hacen el estudio en el departamento correspondiente, la cosa no es definitiva, pero al menos te da una idea de que factores valoran más y cuales menos. Esto es solamente una intuición según como he visto trabajar a los directores de sucursales que te hacen un cálculo aproximado para que te hagas una idea, aunque cuando llevas cuatro o cinco sucursales (atención que no digo bancos, digo sucursales, porque pueden ser del mismo banco) has oido tantas veces eso habria que ver, eso depende, habria que estudiarlo, que sabes lo que te dan pero de lo que no te dan no sabes si podrías conseguirlo en caso de necesidad. Lo primero es saber que actividades realizan los potenciales hipotecados. Puede ser un trabajo fijo, un trabajo temporal pero con las mismas empresas periodicamente, un trabajo temporal sin mas o estar en paro. El feliz estado de vivir de rentas, como no tengo la suerte de disfrutarlo, no sé como computará a efectos de cálculos de hipotecas. En el caso de estar fijo en un trabajo, normalmente no piden avales, algo que si suelen hacer cuando el trabajo es temporal en cualquiera de sus modalidades. Los trabajos de autonomos se clasifican en temporales o fijos o una cosa intermedia en la medida que se puedan presentar numeros positivos durante los x años anteriores, y se pueda considerar que es un negocio asentado, en desarrollo, abocado al fracaso, etc. Luego vienen los ingresos, fundamental para establecer el límite de la hipoteca. En líneas generales y sin que haya problemas, suelen conceder una hipoteca cuyas cuotas estén entre el 30 y 40% del sueldo de todos los que se vayan a hipotecar. Ojo que el sueldo o el ingreso es el neto, nadie te pregunta por el bruto, así que no recomiendo hacer cálculos sobre sueldos brutos, o ingresos sin gastos, etc. porque al menos a mi nadie me tuvo en cuenta nada más que los importes netos. Es decir, si una persona cobra de neto mensual 1000 euros, le concederan en primera instancia una hipoteca de un importe tal que las cuotas salgan a 300-400 euros aproximadamente. Qué se considera ingreso y qué no, pues eso también es algo que baila bastante según donde vayas a preguntar. Generalmente los sueldos o rendimientos por actividades laborales no tienen problema para ser considerados como ingresos. Pero a partir de aqui, como dice la canción, todo depende, ya que otro tipo de ingresos como alquileres de otras propiedades, intereses anuales percibidos por inversiones, apoyos familiares en forma monetaria, etc. en unos sitios los cuentan como ingreso, lo suman a los sueldos y hacen un cálculo global y en otros no. Así que eso ya es parte de la aventura de como te lo quieran considerar. Una cosa curiosa, otra cosa curiosa más dentro de todo este embarullado mundo, es que te preguntan mucho más a menudo si tienes ingresos en B (o sea, no controlados fiscalmente), supongo que si los tienes te los contabilizaran como ingreso porque si no, no lo preguntarían, que si tienes ingresos por intereses de ahorros por ejemplo, que si no lo decía yo, no me lo preguntaba absolutamente nadie. Es decir, que cabría esperar que por lógica, cualquier dinero A o declarado fiscalmente tenga mayor validez que otro ingreso B, solo por el hecho de que es un dinero sin problemas, pues no, tampoco, es otra cosa que no entiendo. Esencialmente esa sería la forma de calcular los ingresos totales para luego ponerle un límite a la hipoteca. Sobre lo dicho, habría que tener en cuenta varias cosas: - la hipoteca, como norma general, se concede para el 80% del valor total de la propiedad. Es recomendable intentar no pedir más de esta cifra, puesto que si hay que pedir el resto hasta el 100%, normalmente si que piden otros avales que respalden este 20% que no consideran avalado por la propiedad que se hipoteca. - en cuanto al otro tipo de avales, el que piden porque piensan que el comprador no les va a pagar por su sueldo, tipo de trabajo, condiciones, etc. hay de dos tipos, uno en el que piden el aval para toda la hipoteca, y otro en el que consideran que parte de hipoteca no está cubierta por la capacidad de credito del comprador y piden avales para cubrir el resto (o sea, creen que un comprador por su sueldo no puede pagar más de 15 millones de pesetas, pero necesita 25 millones de hipoteca, con lo cual los avales solamente cubrirían esos 10 millones de diferencia, en el momento que la hipoteca está a 15 o menos millones, desaparecen los avalistas y es el propio comprador el que respalda con su sueldo la hipoteca). Los avales nunca son plato de buen gusto, pero si teneis que recurrir a ellos por fuerza, mi recomendación es buscar el segundo tipo de aval, que al menos se libera en un espacio de tiempo más breve que el tiempo de toda la hipoteca. Con esto e intentando no irse mucho del limite de hipoteca (si solo te dan 20, no te compres un piso de 50, que sea de 25 como mucho), el aval puede estar ahi durante 4 ó 5 años que aunque es tiempo ya no son los 30-35 años de la hipoteca entera... - la hipoteca tiene mucho de negociacion y de factores globalmente estudiados, es decir, es raro que un caso se ajuste exactamente a las condiciones generales que se ofrecen, luego hay sitios donde toman en cuenta A o B, sobre todo el conseguir unas condiciones mas ventajosas en algun sitio permite ir de nuevo a renegociar con las entidades ya visitadas teniendo una alternativa real (y las condiciones suelen cambiar, lo que antes no se podia, ahora se puede sin problemas), tener algún conocido en una entidad o que te presenten a alguien, aprovechar las nuevas sucursales que flexibilizan en parte las condiciones para conseguir clientes, y aspectos similares, pueden cambiar los limites de la hipoteca. También hay que tener en cuenta el tipo de vivienda, si ya se ha pagado alguna cantidad por ella o no, y un largo etc. que convierten el tema de la hipoteca en una peli de suspense porque claro, las condiciones generales ya las conoces, pero las reales en caso de necesidad no sabes hasta donde pueden llegar efectivamente. Normalmente te dicen que hasta que no tengas piso concreto buscado y vayas a contratar la hipoteca no se puede saber exactamente si te dan o no la hipoteca, claro, yo me busco una choza de 200 millones de pesetas y luego voy a ver si me das la hipoteca... eso tampoco es normal, digo yo que lo lógico es saber primero cuánto te van a dar y luego buscar de acuerdo a esas posibilidades, pero ocurre que te pasas de los primeros cálculos y aun asi te estiran y te la dan, o no... es que no hay forma humana de saberlo (o al menos los que no estamos metidos en el negocio).

ahorros o ingresos?

Si no tienes ni idea de como funciona todo esto, es posible que pienses que el hecho de tener unos ahorros interesantes (mayores de los 3-4 millones que habitualmente tiene la gente como mucho cuando compra un piso) puede beneficiarte a la hora de conseguir más facilidades en la hipoteca.Bueno, pues para mi esto no esta tan claro, ya que por experiencia, los bancos empiezan a hacer calculos con los ingresos y pasan tres kilos de los ahorros, salvo para calcular por ejemplo si hay que contar o no con los gastos para conceder la hipoteca, o que cantidad de hipoteca te van a conceder, pero en cuanto a ahorros, pues como que no le hacen demasiado caso.Uno piensa que quizá así pueda demostrar capacidad de ahorro, liquidez, etc, pero la sorpresa es cuando 100 euros más de ingresos al mes elevan la cantidad final de hipoteca que aceptan conceder más que 10 millones de ahorros, por ejemplo.Evidentemente, para el comprador, tener unos ahorros siempre es un motivo de alivio para no tener que pedir demasiada hipoteca, para tener un respaldo, para hacer frente a los gastos, para pagar la entrada y mensualidades de un piso nuevo y un largo etc. Lógicamente siempre viene bien tener todo el dinero que sea posible, pero de cara a que te concedan la hipoteca, lo de los ahorros parece que no les interesa demasiado.Yo no lo entiendo muy bien porque claro, tal y como está el panorama, un trabajo de muchos ingresos puede terminarse pasado mañana, un alquiler que se recibe todos los meses, un bonito día deja de recibirse y un largo etc. Que salvo los sueldos de los funcionarios, y también pueden pasar cosas que obliguen a dejar dicho trabajo, no veo yo que un ingreso que hoy justifiques mañana siga existiendo, y al reves, un ingreso que hoy no tengas, que mañana no lo puedas tener. El dinero ahorrado siempre es algo que está ahí, que ya existe y que no depende de los caprichos del destino ni de los rezos a todos los santos conseguirlo o no. Pero por extrañas razones que no alcanzo a comprender, no es un factor importante a la hora de conceder una hipoteca.Así que ya sabes, tantea el tema y si coincides con esta opinión, piensa si te sale más rentable presentar el dinero todo junto como ahorro, o utilizarlo como ingreso periodico de pequeñas partes y que se compute como tal. Yo creo que esto último puede ser más beneficioso de cara al cálculo de los límites máximos de hipoteca, aunque no lo entienda.

los avales

Bueno, pues es otro de los grandes misterios de la compra de un piso. Si trabajas de forma temporal o por tu cuenta, es decir, como la gran mayoría de gente de las generaciones hasta los 40 años en este país, verás que de la noche a la mañana te conviertes en una especie de peligro público o algo así, y para darte una hipoteca en algunos sitios te exigen sin más remedio presentar avales importantes.Hay entidades que trabajan con unos seguros de desempleo de los que en un sitio me dijeron que "solo eran para funcionarios". Y digo yo, para qué quiere un seguro de desempleo un funcionario? En fin... que paciencia... Lo que quiero decir es que aunque pueden parecer la solución, da la sensación que también están supeditados al criterio de la entidad o sucursal en cuestión.No agobiarse ni desanimarse, hay entidades que con las mismas condiciones no exigen avales, es cuestión de buscar y preguntar, o avales parciales que desaparecen cuando se cubre la cantidad que ellos consideran que no cubre el comprador. Mi pregunta es que si existen estas posibilidades por qué en otros sitios te dicen "sin remedio", "todo el mundo pedirá avales en este caso", etc. etc.Luego está la cuestión de la obra nueva, habitualmente en la propia promotora te dicen que si cumples los plazos de pago y te quedas al final con la cuantía de hipoteca que tienen prevista para cada comprador no te exigen condiciones y te la dan seguro (a veces la hipoteca que queda es mayor de los primeros cálculos a la baja que comentábamos en otro artículo que te hacen algunas entidades)La punta del iceberg en este supuesto ya son las entidades en las que primero, cuando tanteas el mercado, te dicen que te van a pedir avales de entrada y que te van a conceder una miseria de hipoteca recomendándote incluso que mires las viviendas de protección oficial (o sea, que no te van a dar ni "p'a pipas") y que luego cuando compras un piso nuevo en una promotora que trabaja con ellos mismos, no te ponen ni medio problema en la misma sucursal en darte un 50% de lo que te habían dicho en principio, ya no se necesitan avales, etc. etc.Es decir, mucha precaución a la hora de desesperarse definitivamente y de tirarse de los pelos, esto de las hipotecas, los avales y las condiciones es muy relativo y el secreto está en buscar, dar muchas vueltas incluso en sucursales de la misma entidad que a veces cambian las condiciones entre ellas, y sobre todo, en el momento que alguien mejore las condiciones generales, citarlas en el resto de entidades para que sepan que otro os está dando lo que ellos no dan, suele ser efectivo...

cuanto me van a dar de hipoteca?

No encontré forma humana antes de tener localizado un piso de que una entidad me dijera sin lugar a dudas cuál era el máximo real que nos concedería en caso de comprar. Es decir, antes de ponerte a buscar, encontrar un piso que realmente te gusta y que luego no puedas comprar porque no te conceden la hipoteca, me parecía más lógico partir de una cantidad máxima y a partir de esto buscar pisos que se adapten a la hipoteca que luego te van a conceder. Y si insistes, todavía es peor, porque te dicen una cantidad muy por debajo de lo que luego puedes conseguir para no pillarse los dedos, con lo que te quedas como estas... Y si consigues que te den cantidades pueden tener una variación de unos 25 millones de una entidad a otra (es decir, en unas entidades dicen que te podrían conceder hasta x, y en otras x+25), con lo cual acabas no creyéndote nada y temes que los que más alto han calculado luego cuando la cosa sea definitiva se echen atrás. Seguramente tú sabes lo que puedes gastar en hipoteca, o que ingresos puedes conseguir en caso de necesidad, pero a veces no tiene nada que ver con los cálculos que hacen las entidades. Ellas, para hacer un estudio general, únicamente se basan en que los ingresos sean fijos (si son temporales, ya empiezan los problemas) y si la cuota que te salga de hipoteca sea como máximo alrededor del 35% de los ingresos mensuales. Luego existen los casos de gente que conoce a gente y consigue hipotecas casi sin estudiarse, entidades que abren sucursales nuevas e intentan atraer público suavizando las condiciones, y unos cuantos casos más. También pueden cambiar las cosas si se demuestra que se tiene capacidad de pago suficiente (un caso muy claro es el pago de cuotas mensuales en la compra de un piso nuevo, que habitualmente están ya muy cercanas a lo que es una hipoteca) durante un periodo de tiempo considerable. Luego siempre va todo a "estudio", es decir, en cualquier entidad, la persona que te atiende en principio (cajero, interventor, director, da igual) te dará unas condiciones generales, unos cálculos más o menos amplios, pero siempre con la coletilla de que luego ya te lo tendrán que decir definitivamente en el estudio, así que tanto para bien como para mal las cosas luego pueden cambiar... Si no se tiene ni idea de lo que pueden conceder en hipoteca, sería bueno hacer los cálculos que señalaba más arriba, teniendo en cuenta que siempre puede haber ocasiones en las que permitan más hipoteca por cualquier razón. Luego, si eso no es suficiente, fijar el precio de hipoteca que se pediría y pasarse por varias entidades preguntando concretamente sobre esa cantidad, si sería o no viable poderla conseguir. Y mientras se busca, intentar que se reflejen el máximo de ingresos de cualquier fuente posibles, ya algunas entidades solamente consideran los ingresos del trabajo, pero otras toman en cuenta cualquier posible ingreso.

30 años de tu vida

La hipoteca supone como poco 30 años de la vida de muchas personas, y es importante no solamente elegir bien, sino tambien saber pasarse a las mejores condiciones en cualquier momento para poder ahorrar un buen pico.

Intentaremos ayudar en todos los aspectos posibles de las hipotecas en este weblog